Вид разрешенного использования земельного участка относится к числу его важнейших характеристик, поскольку совместно с целевым назначением (категорией) земель, на которых земельный участок сформирован, определяет его правовой режим, от которого зависит, как земельный участок предоставляется пользователям, как он может использоваться и в каких пределах им можно распоряжаться. Согласно Земельному кодексу РФ (ст. 7) виды разрешенного использования земель (земельных участков) устанавливаются в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.

В настоящее время процесс зонирования территорий (образование территориальных зон) законодательно определен только в отношении земель населенных пунктов и регулируется Градостроительным кодексом РФ (гл. IV). В отношении земель других категорий Земельным кодексом предусмотрено (ст. 7), что виды разрешенного использования земельных участков должны определяться в соответствии с классификатором, утвержденным федеральным органом исполнительной власти. Однако до настоящего времени такой классификатор не утвержден.

Применительно к землям населенных пунктов Градостроительным кодексом РФ установлено, что во всех поселениях и городских округах, а также в городах федерального значения Москва и Санкт-Петербург, должен быть разработан, а затем утвержден органами законодательной (представительной) власти документ градостроительного зонирования, называемый Правила землепользования и застройки (ПЗЗ). На основании ПЗЗ вся территория поселения (города) должна быть разбита на территориальные зоны с четко определенными границами и для каждой зоны установлены так называемые градостроительные регламенты. В градостроительном регламенте в отношении земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных в пределах соответствующей территориальной зоны, указываются (ст. 30 Градостроительного кодекса РФ):

  1. виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства;
  2. предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков и предельные параметры разрешенного строительства или реконструкции объектов капитального строительства (отступы от границ участков, площадь застройки, количество парковочных мест, процент озеленения, иные параметры);
  3. ограничения использования земельных участков и объектов капитального строительства, устанавливаемые в соответствии с законодательством Российской Федерации.

Таким образом, при наличии в городе (поселении) ПЗЗ виды разрешенного использования конкретного земельного участка должны выбираться из перечня, сформированного для той территориальной зоны, в которой располагается участок. Таково требование закона. Следовательно, земельный участок, предоставленный уполномоченными органами власти частному лицу по его заявлению, получит только тот вид разрешенного использования, который предусмотрен в ПЗЗ для той территориальной зоны, которой этот участок принадлежит.

Но как быть в тех случаях, когда по каким-либо причинам правообладателю требуется изменить вид разрешенного использования, установленный органами власти при предоставлении земельного участка? Закон требует, что для этого надо внести изменения в ПЗЗ.

За внешней простотой данного требования кроется весьма сложная процедура его реализации. Дело в том, что по своей правовой природе ПЗЗ имеют статус местного закона, т.е. утверждаются законодательным органом соответствующего муниципального образования (города, поселения) и уже по этой причине изменения в ПЗЗ вносятся так же, как вносятся изменения в закон, пусть даже местный. Помимо этого, Градостроительным кодексом РФ установлено (ст. 31, 32), что для внесения изменений в ПЗЗ должны обязательно проводиться публичные слушания, на которых местные жители должны выразить сое согласие с предлагаемыми изменениями. Сами эти изменения должны быть представлены в виде официального документа (проекта), разработка которого, как правило, выполняется некоторой специализированной организацией.

Процедура проведения публичных слушаний достаточно жестко регламентирована. Общие требования к порядку их проведения установлены ст. 28 Градостроительного кодекса РФ и конкретизируются в уставах муниципальных образований. К публичным слушаниям привлекаются правообладатели земельных участков и иных объектов капитального строительства, находящихся в границах территориальных зон, в отношении которых вносятся изменения в ПЗЗ, но, в общем случае, в них могут принимать участие любые заинтересованные лица. Возможность участия в публичных слушаниях формально «заинтересованных», но фактически посторонних лиц может создать для их организаторов немалые трудности, поскольку все выступления на слушаниях протоколируются и заключение по результатам слушаний должно составляться с учетом всех высказанных мнений.

Несмотря на всю сложность процедуры внесения изменений в ПЗЗ, следует считать положительным тот факт, что она все-таки формально определена нормами Градостроительного кодекса РФ. Но как быть в случае, когда нужно изменить вид разрешенного использования земельного участка при отсутствии ПЗЗ, т.е. в условиях, когда ПЗЗ местными органами власти пока не утверждены? В этом случае следует руководствоваться нормами Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации» с учетом всех содержащихся в данном законе оговорок в отношении процедуры изменения вида разрешенного использования земельных участков. При этом необходимо иметь в виду, что согласно этому же закону изменять вид разрешенного использования земельных участков при отсутствии ПЗЗ можно только до 31 декабря 2012 года.

Так обобщенно выглядит процедура изменения вида разрешенного использования земельных участков на землях населенных пунктов, для которых установлены содержащиеся в ПЗЗ градостроительные регламенты. Помимо этого, на этих же землях существуют земельные участки, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется. Как изменить их вид разрешенного использования? А как изменить вида разрешенного использования земельного участка на землях, не являющимися землями населенных пунктов, т.е. таких, для которых ПЗЗ не устанавливаются? Перечень таких вопросов может быть достаточно длинным.

Во всех подобных случаях следует обращаться за помощью к профессионалам, специалистам в области земельного, градостроительного и муниципального права.

Наша компания располагает специалистами, имеющими успешный практический опыт изменения видов разрешенного использования земельных участков в более чем 20 субъектах Российской Федерации. Их глубокие профессиональные знания и богатый практический опыт помогут нашим заказчикам решить эту достаточно сложную юридическую задачу максимально эффективно.